Nhìn từ “sốt” đất ở thành phố Đông Hà

Xin bắt đầu từ câu chuyện mà tôi nhầm tưởng đã xảy ra vụ tai nạn giao thông khi từ xa trông thấy có rất nhiều người cùng ô tô, xe máy dừng đỗ ở ngã ba đường Đại Cồ Việt - Hà Huy Tập, thành phố Đông Hà (Quảng Trị). Tuy nhiên, khi đến gần thì không thấy vụ tai nạn nào cả. Tìm hiểu mới biết đó là xe cộ của những người đang giao dịch, mua bán đất tại thực địa.

Đất tăng giá vùn vụt

Sau khoảng thời gian ngắn tạm yên ắng được cho là do dịch bệnh, những ngày gần đây thị trường mua bán đất ở thành phố Đông Hà bỗng sôi động trở lại khi biết tin một doanh nghiệp thuộc tập đoàn Vingroup của tỉ phú Phạm Nhật Vượng (người nhiều năm liền đứng đầu danh sách giàu nhất Việt Nam) vừa trúng đấu giá dự án Khu đô thị Thương mại - Dịch vụ Nam Đông Hà với gần 440 tỉ đồng (vị trí khu vực dự án giới hạn bởi các đường Điện Biên Phủ, Trương Công Kỉnh, Đại Cồ Việt, Hùng Vương kéo dài, Lê Lợi kéo dài. Tổng diện tích theo quy hoạch được duyệt 141.078 m2 ; tổng diện tích thuộc phạm vi dự án đưa ra đấu giá 136.911 m2 , trong đó, đất xây dựng nhà ở đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư 45.001 m2 ).

Những ngày sau đó, xung quanh khu vực có dự án xuất hiện rất nhiều người cùng ô tô, xe máy đậu dọc đường để giao dịch, mua bán đất ngay tại thực địa. Giá những lô đất ở đây tăng vùn vụt từng ngày. Một trường hợp tôi chứng kiến là cách đây 3 tháng, khi đất đang “sốt”, bà H.T.O. ở phường Đông Lương có lô đất ở đường Đại Cồ Việt, diện tích 223 m2 , trúng đấu giá vào đầu năm 2019 với 2,3 tỉ đồng (giá sàn 1,645 tỉ đồng), bán được 3,95 tỉ đồng.

Trừ mọi chi phí, bà O. tính toán, chỉ trong hơn hai năm, nếu số vốn trên gửi ngân hàng thì tiền lãi khoảng 250 triệu, nhưng đầu tư đất lãi thu được 1,65 tỉ, hơn hẳn gửi ngân hàng đến 1,4 tỉ đồng. Tuy nhiên, chưa kịp vui lại buồn, tiếc, vì người mua lô đất của bà vừa bán lại gần 9,5 tỉ đồng. Không chỉ câu chuyện của bà O., nhiều trường hợp khác mua bán đất ở khu vực này cũng kiếm lãi rất lớn.

Trước đó, trong khoảng tháng 7, 8/2021, sốt đất xảy ra ở đường Trần Bình Trọng, thành phố Đông Hà. Một người được xem là “chuyên gia” về đất đai ở Quảng Trị nói với tôi rằng, chắc chắn tới đây giá đất ở đường Trần Bình Trọng sẽ tăng vọt khi khởi công dự án nối dài con đường này với Quốc lộ 9. Đúng như dự đoán, giá đất ở đây một nền có diện tích 8 x 20 mét đang ở mức 1,8 - 2 tỉ đồng, chỉ trong vài tuần đã tăng lên đến gần 3 tỉ đồng.

Nhiều lần trong vai người có nhu cầu mua đất ở, tôi được một lúc 4 người của một nhóm dẫn đi xem đất ở đường Trần Bình Trọng, Hoàng Thị Ái, các khu đô thị Nam Đông Hà, Bắc sông Hiếu, phía Đông đường Thành Cổ, nên xác thực điều đó. Một lô đất ở đường Trần Bình Trọng diện tích 8 x 20 mét, tôi thử trả giá 2,7 tỉ đồng nhưng người bán cho biết còn cách xa giá họ muốn bán.

Trong câu chuyện về đất đai ở con đường này, chị H.K.H, người quen của tôi kể lại việc chị phải bỏ thêm 100 triệu đồng để mua lại mảnh đất của mình vừa bán. Chuyện là chị mua lô đất này 2,5 tỉ đồng, mấy ngày sau bán được 2,6 tỉ, nhưng rồi thấy giá đất ở đây tăng nhanh quá, chị quyết định chi 2,7 tỉ để mua lại lô đất mình bán trước đó một tuần, đợi khi giá lên cao hơn nữa sẽ bán lại.

Thổi giá, bán thuê và “bẻ cọc”

Vì sao giá đất ở thành phố Đông Hà thời gian gần đây tăng nhanh như vậy? Nhiều người cho rằng đất sốt ảo do chiêu trò thổi giá để kiếm lợi của một số nhóm người. Tiếp cận và có chút “nghiên cứu” thị trường đất đai cho thấy cũng có lắm cách để bên bán chiêu dụ bên mua. Chẳng hạn vào trang bất động sản Quảng Trị để tìm mua đất ở đường Trần Bình Trọng thì có rất nhiều số điện thoại để liên hệ mua bán đất, nhưng thực chất chỉ có một vài lô đất nhưng được nhiều người cùng bán; khi hai bên đang thương lượng thì trên mạng, đất ở khu vực đó bỗng tăng giá liên tiếp, làm cho người mua hoảng loạn nên quyết định mua gấp.

Một cách khá phổ biến là “ăn theo” các dự án lớn (dù đang nằm trên giấy), đưa ra những kỳ vọng về giá trị thương mại của khu đất trong tương lai nhằm nâng giá lên cao. Việc này thể hiện qua giao dịch thật diễn ra, “tiền trao cháo múc” rõ ràng ai cũng thấy. Nhưng thực chất đó là mua bán của những người trong cùng một nhóm, tiền từ túi phải bỏ sang túi trái để “tạo thị trường”.

Thêm vào đó là sự phao tin thất thiệt về giá đất cao, nhằm “câu mồi” người có nhu cầu thực sự, làm cho họ không phán đoán được, sợ giá tiếp tục tăng nên quyết định mua nhanh. Khi thị trường sôi động, giá đất được đẩy lên cao là lúc những lô đất của nhóm người này đã gom với giá thấp trước đó được bán.

Theo nhận định của những người có kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, với thị trường đất đai nhỏ như Quảng Trị chỉ cần khoảng vài trăm tỉ đồng là có thể khuynh đảo, chi phối giá cả của từng khu vực, vào từng thời điểm. Điều này lý giải vì sao đất lên từng đợt và theo từng địa chỉ cụ thể dựa trên thông tin về những dự án như Cảng hàng không Quảng Trị ở Gio Quang (Gio Linh), Khu đô thị Thương mại- Dịch vụ Nam Đông Hà, đường Trần Bình Trọng nối dài… tăng giá.

Việc mua bán đất đai sôi động ở thành phố Đông Hà nói riêng, tỉnh Quảng Trị nói chung sinh ra nhiều hệ lụy. Trước tiên là việc hình thành “đội quân” chuyên bán đất. Khác với trước, hiện nay người mua ít khi tiếp xúc được với chính chủ lô đất mà thường qua những người trung gian - “cò đất”. Tìm hiểu được biết, thị trường mặc nhiên hình thành tỉ lệ chủ có đất phải trả cho người bán dùm trong khoảng 1% giá trị lô đất dưới 3 tỉ đồng; nếu giá trị cao hơn thì sẽ có thỏa thuận khác.

Cách thứ 2 là khoán cho người bán một mức giá cụ thể, nếu bán cao hơn thì được hưởng phần chênh lệch, đôi khi còn cho hưởng cả phần tỉ lệ 1%. Cả 2 cách bán đều được ấn định thời hạn, thường là trong 1 tuần đến 10 ngày, quá thời hạn sẽ thỏa thuận lại. Bạn tôi kể, 1 lô đất giá sàn 2,9 tỉ đồng, anh đấu trúng 3,1 tỉ đồng, rồi khoán cho “cò đất” bán với giá 4 tỉ đồng. Sau 1 tuần họ bán được 4,15 tỉ. Anh lãi 900 triệu, người bán dùm cũng được 190 triệu đồng. Rất dễ kiếm tiền nên số người tham gia vào “đội quân” bán đất ngày càng đông, trong đó rất nhiều người đang là cán bộ nhà nước.

Thứ hai, chuyện “bẻ cọc”. Vẫn biết rằng trong giao dịch dân sự pháp luật cho phép một bên có thể không thực hiện hợp đồng và chịu mất tiền đặt cọc, tuy nhiên, việc này trước đây cũng ít xảy ra, vì còn giữ chữ “tín”. Nay trong buôn bán đất đai, bị giá trị vật chất chi phối nên việc giữ uy tín không còn quan trọng, “bẻ cọc” xảy ra thường xuyên nếu một trong hai bên mua bán thấy có lợi cho mình. Trong khuôn khổ bài viết không thể kể ra nhiều vụ “bẻ cọc”, nhưng chứng kiến việc hai người vốn là hàng xóm thân thiết nhau, nhưng rồi do chuyện “bẻ cọc” trong mua bán nhà đất mà sứt mẻ tình cảm, từ mặt nhau, thật đau lòng.

Hình thành giá đất mới

Ngược dòng thời gian để nhìn lại thị trường đất đai ở Quảng Trị, mà chủ yếu là ở thành phố Đông Hà. Quan sát qua nhiều năm cho thấy, trước đây, đất ở Đông Hà cũng có tăng, nhưng tốc độ chậm, bình quân cũng ở trên mức lãi tiền vay ngân hàng. Tuy nhiên, thi thoảng thị trường cũng có nóng lên, tăng cao đột biến, sau đó giảm xuống rồi giữ giá. Đến cuối năm 2019, đất đai bắt đầu rục rịch tăng giá trở lại do thông tin đầu năm 2020 tỉnh sẽ điều chỉnh tăng giá đất theo định kỳ 5 năm một lần. Và từ đó đến nay thị trường trở nên sôi động, “nhạy cảm” hơn nhiều.

Tình trạng sốt đất xảy ra ở mật độ dày hơn, từng đợt và theo khu vực cụ thể (toàn thành phố, khu vực lân cận cũng có ảnh hưởng theo do so sánh giá, tuy nhiên mức tăng thấp hơn). Gần đây, trước Khu đô thị Thương mại - Dịch vụ Nam Đông Hà là đất ở đường Trần Bình Trọng, các khu đô thị Nam Đông Hà, Bắc sông Hiếu, phía Đông đường Thành Cổ tăng giá. Ngoài thành phố Đông Hà, thì quanh khu vực quy hoạch Cảng hàng không Quảng Trị thuộc xã Gio Quang và thị trấn Cam Lộ đất cũng tăng giá.

Trong các nguyên nhân dẫn đến giá đất tăng cao, phải khẳng định có chiêu trò, thổi giá, tạo thị trường ảo để kiếm lời. Tuy nhiên, nguyên nhân được cho là quan trọng, đó là: khi so sánh mặt bằng giá với những đô thị trong khu vực (có sự tương đồng các mặt) thì giá đất ở thành phố Đông Hà chưa cao, dư địa tăng giá vẫn còn; cách suy tính người sinh nhưng đất không sinh, đất đai ngày càng khan hiếm nên trong tương lai sẽ lên giá; những năm gần đây lãi suất tiền gửi cứ giảm dần nên người có tiền thay đổi kênh đầu tư, trong đó bất động sản là lựa chọn luôn được ưu tiên.

Ở tầm vĩ mô, dài hạn, dự đoán xu hướng lãi suất tiền gửi ngân hàng sẽ giảm cho đến khi bằng với mặt bằng chung của thế giới (khoảng từ 1% - 3%), rồi tiếp tục giảm cho đến khi bằng 0 (không) như gửi ngoại tệ, vàng; ngân hàng sẽ quay về với chức năng nguyên thủy là làm các dịch vụ khác để thu nhập chứ không còn chức năng tín dụng… Tất cả những yếu tố đó tác động, làm cho nhiều người tham gia đầu tư đất đai mà không ngại rủi ro, thua lỗ, đã góp phần tạo nên “sốt” giá đất.

Về phần thị trường, sau khi “bong bóng” vỡ, giá đất sẽ giảm nhưng không về đến “đáy” của trước khi tăng, mà hình thành mặt bằng giá mới, cao hơn giá cũ và giữ ổn định trong một thời gian. Quan sát từ nhiều năm nay có thể thấy giá đất ở thành phố Đông Hà dao động theo biểu đồ “hình sin”, nhưng đáy của lần sau cao hơn lần trước, ít nhất cũng bằng lãi suất tiền vay ngân hàng.

Bình tĩnh trước biến động của thị trường

Có nhiều góc nhìn về việc tăng giá đất trong thời gian qua giữa thực- hư, đượcmất, thật khó có câu trả lời thỏa đáng. Về tổng thể nền kinh tế, thị trường đất đai được đánh thức sẽ có tác động đến các hoạt động sản xuất, kinh doanh ở các lĩnh vực khác, năng động hơn; mặt bằng giá đất mới cao hơn trước nên góp phần tăng thu ngân sách qua đấu giá đất. Về cá nhân, trong “cuộc chơi” này có rất nhiều người được lợi, đó là những người có khả năng chi phối, tạo thị trường ảo và những người “ăn theo” nhưng biết vào, ra đúng lúc thì phất lên giàu có.

Còn những người cũng tham gia “cuộc chơi” nhưng bị lạc nhịp, phán đoán không đúng tình hình, đoản vốn sẽ không trụ được, thua lỗ. Nhưng, chịu thiệt lớn nhất, có thể xem như “nạn nhân” là những người có nhu cầu mua đất để sử dụng, phải gánh chịu giá đất cao, nhất là những trường hợp không đủ sáng suốt đã quyết định mua đất ở lúc “đỉnh” của “cơn sốt”.

Những đợt “sốt” đất đã làm méo mó thị trường bất động sản, không phản ánh đúng năng lực của nền kinh tế, sức mua trong dân, làm phức tạp tình hình, kể cả an ninh trật tự. Biết vậy, nhưng không thể dùng biện pháp hành chính để can thiệp, vì trái pháp luật và trái cả quy luật thị trường đang ở thời kỳ ban sơ. Ở cấp độ địa phương, cách tốt nhất là sớm minh bạch các thông tin về quy hoạch đất đai, các dự án lớn, quy định giá đất của nhà nước trên địa bàn; khuyến cáo người dân đừng bị cuốn theo những thông tin ảo, kỳ vọng vào những dự án sẽ làm cho giá trị thương mại của đất tăng cao trong tương lai.

Đối với người thực sự có nhu cầu mua đất sử dụng thì phải hết sức bình tĩnh, xác định cơn “sốt” đất rồi cũng nhanh qua theo quy luật giá đất dao động hình sin, từ đó để có quyết định mua đất đúng lúc.

(Nguồn: Báo Quảng Trị)