Một ngày cuối tháng 3/2022, lần đầu tiên đường dây nóng của Báo Quảng Trị nhận cuộc gọi phản ánh mâu thuẫn về môi giới bất động sản. Hơn bảy năm từ khi mở lại đường dây nóng, đã có hàng nghìn cuộc gọi đến với muôn vàn nội dung, trong đó liên quan đất đai chiếm tỉ lệ lớn nhất, nhưng chưa hề có chuyện tranh chấp lợi ích khi thực hiện dịch vụ môi giới. Điều này cũng dễ hiểu, bởi thời gian gần đây thị trường bất động sản luôn nóng, sốt (phần nhiều là sốt ảo) ở nhiều tỉnh thành, trong đó có Quảng Trị, làm nảy sinh những hệ lụy.
Xin quay lại cuộc gọi trên. Chị T.T.H. ở Khu phố 5, TP. Đông Hà phản ánh với Báo Quảng Trị rằng, chị có nhờ (hợp đồng miệng) bên môi giới đăng bán mảnh đất của mình với giá 3 tỉ đồng, hoa hồng được hưởng 30 triệu đồng. Sau đó chị phát hiện bên môi giới đăng bán mảnh đất với giá 3,85 tỉ đồng và đã bán được như vậy. Ngoài hoa hồng được hưởng theo thỏa thuận ban đầu, phần chênh lệch tăng thêm 850 triệu đồng bên môi giới lấy trọn. Chị không đồng ý việc này nên nhờ báo lên tiếng bảo vệ. Tôi hướng dẫn chị, đây là tranh chấp lợi ích kinh tế trong giao dịch dân sự nên cần giải quyết bằng con đường tư pháp, vì chỉ có phán quyết của tòa án mới bảo đảm được thực thi.
Hướng dẫn chị H. là vậy, nhưng chuyện đất cát vẫn cứ luôn nóng, nên cũng xin đưa ra mạn đàm. Việc mua bán đất đai sôi động ở thành phố Đông Hà nói riêng, tỉnh Quảng Trị nói chung thời gian qua làm xuất hiện rất nhiều những người chuyên làm nghề môi giới hay còn gọi là “cò đất”. Khác với trước, hiện nay người mua ít khi tiếp xúc được với chính chủ mảnh đất mà thường qua những người môi giới. Tìm hiểu được biết, thị trường mặc nhiên hình thành tỉ lệ chủ đất phải trả cho người môi giới trong khoảng 1% giá trị mảnh đất dưới 3 tỉ đồng; nếu giá trị cao hơn thì sẽ thỏa thuận tỉ lệ đối với từng trường hợp cụ thể. Cách thứ 2 là khoán cho người môi giới một mức giá, nếu bán cao hơn thì được hưởng phần chênh lệch, đôi khi còn cho hưởng cả phần tỉ lệ 1%. Cả 2 cách bán đều được ấn định thời hạn, thường là trong 1 tuần đến 10 ngày, quá thời hạn sẽ thỏa thuận lại.
Đem câu chuyện của chị H. trao đổi, nhiều người cho rằng bên môi giới hưởng toàn bộ số tiền bán tăng thêm 850 triệu đồng là đúng. Không nói đâu xa, ở Quảng Trị chuyện như thế này trên thực tế xảy ra nhiều và đều xử lý như vậy. Vậy pháp luật quy định thế nào?
Luật Kinh doanh bất động sản 2014, tại khoản 2, Điều 3 quy định: “Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Như vậy, việc chị H. giao cho bên môi giới bán đất và hưởng hoa hồng thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản. Tại Điều 67 về nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là phải “thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng”. Bên cạnh đó, thù lao và hoa hồng cho bên môi giới được quy định tại Điều 64, 65, cụ thể: Doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Về hoa hồng, được hưởng hoa hồng môi giới khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Mức hoa hồng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Từ các quy định trên cho thấy, nguồn thu chính của hoạt động môi giới bất động sản là thù lao và hoa hồng và phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Với câu chuyện của chị H., có chi tiết đặc biệt quan trọng cần chú ý, đó là chị H. nhờ bên môi giới “đăng bán” miếng đất với giá 3 tỉ đồng. Chị H. không thỏa thuận “khoán” cho bên môi giới bán 3 tỉ đồng và nếu bán được cao hơn thì bên môi giới hưởng phần chênh lệch (như phần lớn hai bên đều thỏa thuận như vậy). Từ đó cho thấy, bên môi giới không được phép đăng giá bán cao hơn 3 tỉ đồng. Việc bên môi giới tự đăng giá bán cao hơn và lấy toàn bộ tiền chênh lệch không có trong thỏa thuận giao kết với chị H. là không đúng quy định pháp luật.
Hiện nay, tình hình thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh luôn tăng nhiệt, các hoạt động mua bán đất đai diễn ra nhiều, vì vậy mọi người phải hết sức cẩn trọng khi thực hiện giao dịch qua dịch vụ môi giới. Tốt nhất là các bên nên thỏa thuận chi tiết, cụ thể và lập bằng văn bản để tránh những rắc rối như trường hợp trên.
(Nguồn: Báo Quảng Trị)
